Cession, saisie et vente des parts de SCI

La Cession forcée des parts des Sociétés Civiles Immobilières

La société civile immobilière (SCI) est une société particulièrement utilisée par les propriétaires de biens immobiliers.

La constitution d’une SCI est simple et ne demande que quelques démarches au greffe du tribunal de commerce. 

Elle ne nécessite aucun acte authentique ou aucun acte notarié et un simple acte sous seing privé suffit.

Elle est donc facile à créer et à administrer. Cette simplicité rend la société civile immobilière très présente dans les opérations immobilières.

Tellement présente que c’est parfois à croire que créer une SCI est un modèle systémique adopté par les débiteurs !

Est-ce pour tenter d’échapper aux créanciers, à d’éventuelles plus values immobilières ou  à l’administration fiscale ?

La question reste posée.

En tout état de cause, le débiteur peut apporter son bien personnel à une société civile immobilière.

Ainsi le bien détenu par cette SCI ne peut plus être recherché par les créanciers personnels du débiteur et c’est alors que ces créanciers personnels sont désorientés voir totalement perdus.

Mais il s’agit là d’une tactique un peu courte !

En effet, il sera possible de poursuivre l’exécution des parts que détient le débiteur dans la SCI.

Nous ne ferons aucun commentaire sur sa forme fiscale, soumise ou non à l’impôt sur les sociétés et nous ne ferons pas plus de commentaires sur l’intérêt successoral de celle-ci, ces considérations n’influençant en rien la cession forcée des parts de SCI.

Dans le cadre de la cession forcée des parts sociales d’une SCI, les articles applicables sont  les articles 1867 et 1868 du Code civil.

Tout d’abord notons, que l’article R 233-7 du Code des procédures civile d’exécution  opère un renvoi au deuxième alinéa de l’article 1868 du Code civil.

Article R233-7 du CPCE :

« Une copie du cahier des charges est notifiée à la société qui en informe les associés.

Le même jour, une sommation est notifiée, s’il y a lieu, aux autres créanciers opposants d’avoir à prendre connaissance du cahier des charges chez la personne chargée de la vente.

Tout intéressé peut formuler auprès de cette dernière des observations sur le contenu du cahier des charges. Ces observations ne sont plus recevables à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la notification prévue au premier alinéa.

Les associés qui entendent se prévaloir des dispositions du deuxième alinéa de l’article 1868 du code civil en informent la personne chargée de la vente. »

Par ailleurs, la Cour d’appel de Paris est venue trancher le fait de savoir quels articles étaient applicables en matière de vente forcée.

Sa réponse est limpide, car seuls les articles 1868 et 1867 du Code civil s’appliquent à l’exclusion de l’article 1861 du Code civil  (Cour d’appel de Paris 11.12.1992 Chbre 15 section B).

Vente forcée des parts sociales de SCI : dissolution ou liquidation de la SCI

Il est important de constater que la mécanique juridique de cette société : dissolution de la SCI ou liquidation de la SCI a une grande importance dans la saisie et dans la vente des parts de la SCI.

En effet, l’huissier de justice en charge de la vente des parts de la SCI devra avoir à l’esprit ces notions, faute de quoi la mise en place de la procédure et les frais de rédaction du cahier des charges pourront s’avérer inutiles.

La dissolution de la SCI ou la liquidation de la SCI est envisagée par les articles 1861 et suivants du Code civil :

Article 1861du code civil

« Les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés.

Les statuts peuvent toutefois convenir que cet agrément sera obtenu à une majorité qu’ils déterminent, ou qu’il peut être accordé par les gérants. Ils peuvent aussi dispenser d’agrément les cessions consenties à des associés ou au conjoint de l’un d’eux. Sauf dispositions contraires des statuts, ne sont pas soumises à agrément les cessions consenties à des ascendants ou descendants du cédant.

Le projet de cession est notifié, avec demande d’agrément, à la société et à chacun des associés. Il n’est notifié qu’à la société quand les statuts prévoient que l’agrément peut être accordé par les gérants.

Lorsque deux époux sont simultanément membres d’une société, les cessions faites par l’un d’eux à l’autre doivent, pour être valables, résulter d’un acte notarié ou d’un acte sous seing privé ayant acquis date certaine autrement que par le décès du cédant. »

Article 1862 du code civil

« Lorsque plusieurs associés expriment leur volonté d’acquérir, ils sont, sauf clause ou convention contraire, réputés acquéreurs à proportion du nombre de parts qu’ils détenaient antérieurement.

Si aucun associé ne se porte acquéreur, la société peut faire acquérir les parts par un tiers désigné à l’unanimité des autres associés ou suivant les modalités prévues par les statuts. La société peut également procéder au rachat des parts en vue de leur annulation.

Le nom du ou des acquéreurs proposés, associés ou tiers, ou l’offre de rachat par la société, ainsi que le prix offert sont notifiés au cédant. En cas de contestation, sur le prix, celui-ci est fixé conformément aux dispositions de l’article 1843-4, le tout sans préjudice du droit du cédant de conserver ses parts. »

Article 1863 du code civil

« Si aucune offre d’achat n’est faite au cédant dans un délai de six mois à compter de la dernière des notifications prévues au troisième alinéa de l’article 1861, l’agrément à la cession est réputé acquis, à moins que les autres associés ne décident, dans le même délai, la dissolution anticipée de la société.

Dans ce dernier cas, le cédant peut rendre caduque cette décision en faisant connaître qu’il renonce à la cession dans le délai d’un mois à compter de ladite décision. »

Article 1864 du code civil

« Il ne peut être dérogé aux dispositions des deux articles qui précèdent que pour modifier le délai de six mois prévu à l’article 1863 (1er alinéa), et sans que le délai prévu par les statuts puisse excéder un an ni être inférieur à un mois. »

Article 1865 du code civil

« La cession de parts sociales doit être constatée par écrit. Elle est rendue opposable à la société dans les formes prévues à l’article 1690 ou, si les statuts le stipulent, par transfert sur les registres de la société.

Elle n’est opposable aux tiers qu’après accomplissement de ces formalités et après publication. »

Au vu de cette dissolution, il paraît impératif de garantir le créancier par la prise d’un nantissement sur les parts que détient le débiteur.

Faute d’avoir pris un nantissement, en cas de dissolution, le créancier ne pourra appréhender l’éventuel boni de liquidation.

En effet, la saisie des parts sociales ne crée qu’un effet d’indisponibilité des parts et n’offre aucun droit de préférence sur cet éventuel boni de liquidation.

Questions à se poser lors de la vente forcée des parts de SCI :

Cette cession des parts de société civile immobilière, lorsqu’elle est forcée doit être anticipée et des questions doivent se poser à l’huissier de justice :

  • Quid de l’unanimité des associés de la société civile immobilière ?
  • Quid du prix de cession des parts de SCI ?
  • Quid du capital social de la SCI ?
  • Quid des décisions des assemblées générales ?
  • Quid de la répartition des parts ?
  • Que prévoit le Code civil et que prévoit que le Code des procédures civiles d’exécution ?

Ces questions ne sont que quelques exemples parmi des dizaines à se poser.

En effet, comment envisager la fixation du prix de cession sans prendre en compte les droits de vote ?

En outre, le cahier des charges qui sera en grande partie la base de la procédure devra s’accompagner d’actes d’huissier (sommations, significations, dénonciations) qui, à l’image d’une partie d’échec, permettront de sécuriser la vente puis d’amener le débiteur à s’exécuter volontairement et en cas de besoin de procéder à une vente forcée des parts de la SCI parfaitement maîtrisée.

 

Forts d’une expérience de plus de quinze ans, nous vous questionnerons sur votre stratégie et nous vous apporterons les réponses qui permettront de construire une procédure valide, efficace et porteuse de résultats.

Alors n’hésitez plus, consultez nous !